近几年的博鳌房地产论坛似乎都绕不开一个网红词汇：存量房。在几天前刚刚落幕的博鳌房地产论坛上，无论是主题论坛现场的嘉宾致辞，还是期间各位大腕的热烈交流，“增量到存量，房企新旧动能转换”“从存量视角看房地产行业的未来”“存量房时代已经到来，我们迎来了新居住时代”……存量房时代的声音都不绝于耳，俨然已经成为业界探讨现状及未来的一个大背景。有人说，二手房成交量超过了新房，靠盖房卖楼的房企日子明显不好过了；有人说，既然是存量市场，所有权都在业主手里，房屋买卖从此就是CtoC了；还有人说，加上现在严厉的调控政策，房住不炒，楼市小阳春还没等看清就结束了，想再回暖难上加难……所有这些，似乎都在得出一个结论：存量时代，房企多半要靠边站，楼市也眼看着没什么热闹可瞧了。首先得说，如果存量房时代是以二手房交易渐渐胜过新房这个标准，那么最近几年，二手房蓬勃发展的趋势已经被越来越多的人所认可。比如就在上个月，贝壳找房副总裁左东华在进行一个名为《贝壳迎接中国存量房时代》的主题演讲时提到，“我们知道一个国家人均GDP全面超过8000美元的时候，是这个国家房地产市场从增量到存量的分水岭。我们2017年的人均GDP达到了大约8800美元。那一年，我们前50个城市中有21个城市的二手交易量超过了新房，2018年是24个。”他同时认为，“如果2018年是定义存量房时代的元年，对每一家企业都将面临转型升级的挑战。”数据说话，粗暴直接简洁清晰。趋势所现，身处其中自然会有所感。但如果认为，既然是存量房时代，则楼市就要看淡，那真是想多了。关于存量房，我们不妨先来看看都是些什么样的存量房。据住建部住房政策专家委员会及中金公司数据，目前全国城镇住房存量约2.74亿套，对应存量面积约261亿平方米。户均住房1.13套，其中城区1.07套。国家统计局2015年抽样调查揭示，存量住房中78%为6层及以下建筑（21%是平房），这其中绝大部分没有电梯；16%的住房无厨房或卫生间（美日等发达国家该比例接近0）；此外，存量住房套型结构偏小，一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%。所以，我们的房子看着是不少，但从居住质量上来说，“能住”的却不多。事实上，就算是看似充足的“户均一套”，居民的实际感受也差得很远。这里面有多少“被平均”的且不说，一家数口挤到同一套小房里，统计上固然无可挑剔，居住条件则实在不敢称善。大量质量堪忧的存量房，必然会在未来带来大量的拆除、改建。这种事不是有无，而是早晚。这也意味着其中存在巨大的潜在改善型需求。而对于楼市来说，有需求就有机遇，巨大需求带来的也是巨大机遇。之前，很多人认为，楼市的火热主要靠“炒”，靠新房效应。如今，新房优势越来越多让位于二手房，从上到下又都在盯着“房住不炒”，则楼市冷清顺理成章。去除掉那些“职业”的炒楼者，我们会发现，刚需的群体更为数量惊人。这些刚需，不但包括狭义上人们常说的首套自住房的人，而且包括我们前面所说的，拥有改善型需求的人。这样的改善型需求，不只包括前述的住在亟需改建、增加基本生活设施房子里的原住户，也包括那些想要彻底“升级”、换房的人。站长身边就有很多这样的例子，比如：刚工作没多少钱，拼尽全力也就买个一居的小户型，很可能还是个老破小的二手房。之后结婚，生子，父母一方或是双方都跟过来带娃。房子瞬间就从不够住变成了越来越不够住。这种情况下，换套稍大一点的房子，不要说三居室，就是两居室也可稍解燃眉之急，这种难道不算刚需吗？其实，现在已经有越来越多的人接受了这样的观点：不但首套房是刚需，改善型是刚需，买一套房拿来保值投资也应算是刚需，应该同单纯的炒楼者区分对待。几天前，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁就在参加活动时提到，要特别注意住房刚性需求变化，“目前来说，一套房为刚需，二套房为改善性刚需，三套房为投资性刚需，投资性刚需十分有利于文旅地产。”当然，如果只是换房，卖了自己的，买了别人的，一居换两居，两居换三居，看似只和房产中介有关，而没有房企什么事儿。但别忘了我们前面提过的城镇现有存量房那不敢恭维的质量，仅仅只是靠在二手房间互相转移，其实不能解决那些不适宜居住的条件。而房企转型中所苦苦寻觅的新增长点，可能正在其中。正如有业内人士分析认为，如今，房地产企业正从征地拿地、新建开发、交易新房为主转向存量房交易服务为主。不管是停车场、电梯运营，还是厨房、厕所改造，都可以成为传统房企向多元化转型考虑的新方向。有意思的是，这点在刚刚落幕的海南博鳌房地产论坛上也得到体现。在论坛举办过程中，多位行业大腕一致认为，当前存量房时代已经到来，行业需要挖掘新的增长点，就要关注满足消费者日益增长的需求，让房产交易与社区公共服务建立更加紧密和谐的交互。比如全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，楼市一直号召转型，但转型不等于转行，真正的转型是从粗放型变成节约型，提高效率。住宅地产、房产服务领域也是如此。而楼市的生机，就孕育其中。不论是强大的需求方，可以在二手房交易中大展拳脚的中介平台，还是急欲找到新增长点的房企。楼市不会凉，也不会淡，但是如何在这个新的增长点中发挥出色，却需要各方，特别是有意于此的房企看清楚的。推荐阅读
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